1980年代亚特兰大房地产热潮
一个完整的人1980年代亚特兰大房地产热潮将商业开发从老城向外推入林木繁茂的郊区，重塑了这一地区。它最具代表性的成就是一系列由高速公路连接的中心；其风险在于，土地、建筑和未来增长可以在需求出现之前很久就靠融资支撑。查理·克罗克的克罗克康考斯大厦体现了这场豪赌的两面——一个试图赶在城市扩张之前建成的雄心勃勃的项目，以及一处醒目的地产，其债务最终无法再与他个人的财富分开。
围绕增长重塑的地区
几十年来，亚特兰大的人口扩散到了远超市界的范围。城内居民不到四十万人，其中近四分之三是黑人，而大亚特兰大地区的人口已超过三百五十万。许多新来者——其中大多数是白人——定居在周边社区，生活在这一地区大片树冠覆盖之下。开发随着这种向外迁移而展开，使高速公路和郊区商业集群成为该地区扩张的核心。
“边缘城市”这一概念为这种模式赋予了名称。1991年读过乔尔·加罗《边缘城市》一书后，查理·克罗克从中认出了他和其他开发商早已隐约察觉的发展逻辑——大都市的增长正从传统市中心转向由高速公路服务的大型商业中心。巴克黑德已成为亚特兰大的首个此类中心，随后出现的是佩里米特中心、加勒里亚和坎伯兰购物中心。随着开发进一步向北推进，意面交汇点和格温内特广场购物中心周边也开始形成新的集群。查理·克罗克设想在切罗基县再建一个中心，位置在福赛斯县以西、加勒里亚以北，并冠以克罗克之名。
克罗克的豪赌
克罗克康考斯大厦将这份雄心化为实体。从上方俯瞰，建筑群由一座塔楼、购物中心、多厅影院、酒店与公寓综合体，以及一大片格外显得空荡的停车场组成。它位于亚特兰大旧市中心以北很远之处，孤零零地矗立在树木之间。查理·克罗克赌的是城市外围最终会延伸到这里；在预期中的外环公路建成之前，这座建筑群看起来与其说是未来中心的核心，不如说是一处孤立的前哨。
塔楼的穹顶内设有天文馆和宇宙俱乐部，这是一家私人餐饮俱乐部，配备了由卡内基梅隆大学亨利·博伊尔（小）天文台研发的天文灯光秀系统。查理·克罗克为这套设备和俱乐部花了八百五十万美元，但顾客不愿意远赴切罗基县，在人造星空下用餐。在一项更宏大的开发计划中，俱乐部成了代价高昂的失败；这项计划的更大前景依赖尚未到来的增长。这种反差概括了房地产热潮的核心矛盾——项目可以仿佛未来需求已经存在一般拔地而起，而它眼下的孤立处境却仍清晰可见。
信贷、杠杆与风险暴露
扩张靠借来的资金支撑，而查理·克罗克后来与规划银行的交锋，揭示了开发商可能面临的风险。克罗克全球向这家银行借款五亿一千五百万美元，却未能按计划支付三千六百万美元利息，也未偿还六千万美元本金。加上欠其他贷款方的款项，其债务总额达到八亿美元，其中一亿六千万美元的贷款由查理·克罗克个人承担责任。规划银行可以将另外六家银行和两家保险公司拉入争端，从而对公司及其创始人拥有相当大的影响力。
查理·克罗克的高管们以公司的资产和未来前景为由，为业务辩护。他们指出，1989年和1990年市场饱和后，大亚特兰大地区商业空间的空置率已降至百分之二十以下，而克罗克康考斯大厦将能从未来需求的增长中受益。他们称，在十四个市场设有设施的克罗克全球食品公司遭遇的是常见的周期性低迷，而非永久性衰退。公司提出的解决办法是争取喘息空间——暂时冻结大额本金还款，等待现金流好转。
银行的立场也受到其可能因止赎而接手的资产影响。神奇顾问认为，规划银行不愿接管克罗克康考斯大厦和十七座食品批发仓库，尤其是届时公司的经营亏损将成为银行的问题。因此，重组似乎比止赎更有可能，但这并不能消除查理·克罗克个人担保所带来的后果。房地产开发的惯常做法是使用无追索权贷款，而不是以个人名义为借款担保。查理·克罗克为了给自己的边缘城市项目融资而接受了这种风险；当房地产热潮的预期遭遇未能按期还款的现实，风险便从公司蔓延到了他的住宅、汽车和其他财物。
商业利益与扩张政治
这场房地产热潮也发生在商业开发与公共权力密切相连的政治环境中。韦斯·乔丹用棒球作比喻来描述亚特兰大的政治——南亚特兰大的一个小型黑人核心掌控着全市选票，而数百万白人居民和企业则分布在北亚特兰大及各县。在这种说法中，开发取决于跨越这道分界进行协商，而不只是取决于私人开发商的偏好。
韦斯·乔丹以梅纳德市长任内耗资十亿美元的机场扩建为例。该项目承诺将百分之三十的工程交给少数族裔承包商；梅纳德后来表示，项目因此造就了二十五名黑人百万富翁。韦斯·乔丹还讲述了一场有关反对六百号公路的会议，开发商和承包商希望这条公路穿过南亚特兰大。社区领袖艾萨克·布莱基坚持不再听开发商泛泛而谈区域和全球的重要性，转而讨论社区能得到什么。韦斯·乔丹将这种安排与贿赂区分开来——开发商可以提供日托中心、青少年活动中心、卫生诊所、公园和游泳池，让民选代表能够向选民展示实实在在的本地利益，同时争取他们支持项目。
这番政治论述将房地产建设热潮置于投资、基础设施与社区利益交换的更广阔背景之中。桃树街沿线的高楼宣示着亚特兰大成为全国性中心的愿望；韦斯·乔丹形容这些楼宇的开发者格外敢于不顾胜算，坚持推进项目。查理·克罗克的项目则把同样的扩张信念带到了更遥远的地区。城市商业景观不断扩大的景象，与克罗克康考斯大厦空荡而孤立的停车场形成对照，展现了大都市增长的前景如何激发开发，同时又让增长时机及其财务风险充满不确定性。
