克罗克康考斯大厦

克罗克康考斯大厦是查理·克罗克在佐治亚州切罗基县建造的综合开发项目，也是他雄心与误判最鲜明的实体体现。它被构想为未来边缘城市的中心，由一座四十层高塔、购物中心、多厅影院、酒店与公寓，以及一座华丽的穹顶俱乐部组成。开发项目没有赶在增长浪潮到来之前占据先机，而是孤零零地矗立在树林间，周围停车场显眼地空空荡荡。它的财务失败助推克罗克商业帝国崩塌；最终出售则使这栋建筑既成为债权人的资产，也成为导致它声名狼藉的过度扩张的证据。

地点与最初构想

克罗克设想，这项开发将成为福赛斯县以西、画廊购物中心以北的一座新边缘城市，是亚特兰大向周边县域北扩的一部分。其他商业中心已在主要路口和购物中心周围形成，开发也正向曾经一望无际的树林地带推进。克罗克希望在切罗基县建起一个类似的中心，并让它拥有以自己名字命名的独特之处。这个计划的规模并非单纯着眼于商业——该项目将打造一座新的郊区中心，并让其开发商成为最先预见未来的人。

那个未来尚未到来。从他的湾流V型飞机上俯瞰，克罗克看见高塔、购物中心、多厅影院、酒店与公寓综合体，以及大片沥青路面；它们孤立地坐落在林木茂密的景观之中。他明白这项开发与周边环境并不相称——对眼下的市场来说，综合体位置太靠北，离老城区也太远；不过，未来的外围高速公路或许终有一天能让这笔投资升值。因此，这栋建筑的位置既代表希望，也令人自责。它或许适合尚未到来的增长，但眼下的空置无法靠预测来融资。

项目的规模让克罗克的个人名字具有了建筑上的分量。他选定一座四十层高塔，并在塔顶加上穹顶，让克罗克之名醒目地高耸于景观之上。从高处看，这种显眼并未让开发项目显得像一座成熟的中心，反而更像一座孤岛。克罗克私下意识到这种不相称——他将其视为自己的愚行——而他所追求的显眼恰恰加深了这种感受——高塔不可能被忽略，周围空置的土地和停车场也同样显眼。

设计、配套设施与招租希望

穹顶内设有天文馆和宇宙俱乐部，这是一家与亚特兰大其他高层建筑内的俱乐部截然不同的私人餐饮俱乐部。克罗克花费八百五十万美元，购置了一套由卡内基—梅隆大学亨利·比尔二世天文台开发的天文灯光秀系统。这场视听盛宴旨在让高塔脱颖而出，增添一种高雅脱俗的魅力。然而，地理位置削弱了这种奢华——那些克罗克盼望招徕的食客必须专程前往切罗基县，在模拟星空下用餐。后来在克罗克看来，这家俱乐部成了一场代价高昂的失败——它是宇宙主题的炫目招牌，却少有人愿意专程前往。

这栋建筑的办公空间同样仰赖说服企业相信，郊区地址并不意味着被城市拒之门外。克罗克将行政套间设在高塔南侧，那里可以望见亚特兰大中城和市中心。他希望以此景观推销兼具林野般开阔与邻近市区核心的环境。但朝南也带来了实际的不适——到了下午中段，阳光可能让空调不堪重负。套间的朝向因此同时体现了项目的推销说辞及其局限。租户可以望见城市，但玻璃幕墙和阳光照射的办公室无法消除大厦与既有中心区之间的距离。

克罗克一再把潜在租户视为可能扭转项目命运的人。在特平廷庄园度周末时，他希望说服阿马克斯科化工董事长、亚特兰大商界要人英曼·阿姆霍尔斯特租下空间。这个机会意义重大，因为克罗克康考斯大厦迄今是克罗克房地产生涯中最糟糕的失误，而克罗克必须推销自己和公司，才能赢得信任与融资。他也意识到这种亲自推销带来的陷阱——他开始相信自己那种无所不能的开发商形象。

他继续寻找大型租户，也分别接洽其他潜在客户。杰里·洛夫乔伊和同事以矢量通信公司的代表身份来到克罗克办公室；这家航空导航公司正在寻找总部，若能签下租约，便可能租下四到八层。克罗克安排了一个面朝亚特兰大的会议角落，备上带菊苣的纽约咖啡和火腿饼干，随后试图把大楼的消防楼梯也纳入介绍内容。膝盖疼痛使他起身十分吃力，但他仍提议走楼梯，让访客查看消防楼梯间。他为楼梯间的建造质量感到自豪，希望这番展示能支持大楼的优势。他也想避开波普奥弗上校，以免对方打断会面，再度提起一桩可能让克罗克损失数百万美元年租金的事情。

另一个规模更大的机会与赫伯·里奇曼有关——对方正在寻找三十六万平方英尺的优质办公空间，这可能意味着克罗克康考斯大厦出租七层，每年获得逾一千万美元租金。克罗克在特平廷大摆筵席招待客人，是其经营方式的一部分；他想把热情款待和庄园魅力转化为租约。当他说出一句自以为已经毁掉机会的话时，便立刻担心自己失去了那七层楼，以及它们代表的收入。大厦的命运不仅取决于开发周期，也取决于以个人表现维系的脆弱谈判。

空置、债务与债权人的看法

这项开发在商业上的弱点越来越难以掩饰。一度，大厦百分之六十的空间空置，持续亏损。主要租户合并保证公司要求租金下调百分之三十，从每平方英尺三十二美元降至二十一点八美元。租户之所以有讨价还价的筹码，是因为克罗克无力承受对方离开——租户可以负担违约退出五年租约，克罗克却承受不起高塔看起来更加空荡。这个威胁让空置变成一场日复一日的谈判，而大厦所有者对自己建造的空间几乎没有掌控力。

最初的投资规模意味着，单靠提高出租率并不足以补救局面。哈里·扎尔称，克罗克康考斯大厦的造价约为每平方英尺一千美元，并指出，即使三十年间全部出租，也无法收回成本并偿还债务。他将其与克罗克早先的项目相比较；在他看来，那些项目虽然背负债务，成本基础却没有根本缺陷。他认为这座新开发项目是极端案例——光靠把空间租出去，无法修复其经济状况。债权人另一处估算则称，规划银行为该项目提供了一亿七千五百万美元融资，并断定即使大厦以当前市场最高租金实现全数出租，这笔贷款仍无法正常偿付。

这一判断与克罗克更乐观的市场说法形成对照。他的代表辩称，亚特兰大都会区的商业物业空置率在一九八九至一九九〇年市场饱和之后已降至百分之二十以下，而克罗克康考斯大厦作为外围地区的优质物业，有望受益于未来需求回升。这一反差是该物业故事的核心——克罗克的说法基于稳健的底层资产和未来复苏，贷款方却面对眼前的现金流损失，以及实际出租潜力不足以支撑造价的大楼。面向未来的高塔设计无法解决预测与到期付款之间的争端。

规划银行考虑通过接受以契据代替止赎的方式，避免公开止赎拍卖。根据提议，克罗克将交出包括克罗克康考斯大厦在内的四项开发项目，同时保留他位于布莱克兰路的住宅、特平廷庄园，以及恩·西·怀斯绘制的《吉姆·鲍伊临终》油画。据称，克罗克尤其舍不得这座高塔，也舍不得庄园和油画。转让方案提供了避免拍卖曝光的办法，却也清楚表明，大厦已不再只是一项克罗克或许还能挽救的项目——它成了债权人认为他理应交出的资产之一。

公众形象与真相曝光

克罗克康考斯大厦的宣传材料将其雄心变成了一场展示。送到克罗克手上的一套材料中，有一盘题为《克罗克康考斯大厦: A Vision of the Future》的录像带。影片开场展示一片无边无际的绿色森林，随后穹顶高塔显现，伴随着恢宏乐曲和庄严旁白。影片称这项开发是一个人为亚特兰大都会区描绘的愿景，并将其创造者称为查尔斯·厄尔·克罗克；然而克罗克从不用自己的中间名，还曾指示宣传材料中不要出现这个名字。这一错误激怒了他，但更具破坏性的画面，是镜头长时间扫过几乎空无一人的停车场，又穿过没有租户的楼层。影片宣称的远见规模，与银幕上看得见的空置状况迎面冲突。

宣传片还讲述了克罗克如何取得项目用地。当他在切罗基县南部寻找土地时，投机者已经买下大部分地块，所需土地的价格预计约为四百万美元。克罗克的谋划涉及安德烈·弗利特领导的种族抗议、达韦尔·斯克拉格斯所关联的白人至上主义者反示威、电视报道，以及由此给县里造成的公开耻辱。影片展示的契据表明，克罗克随后只花了约二十万美元便集齐土地，价格仅为预估价的二十分之一。因此，这项开发不仅与押注郊区增长的昂贵举措有关，也与一桩操纵土地交易有关；其细节后来成为克罗克康考斯大厦公众故事的一部分。

这座综合建筑也体现了克罗克在政治和个人处境上的困境。罗杰·怀特认为，克罗克的财务崩溃会削弱他作为法里克·法农公开支持者的说服力——他会显得像另一个自大狂式开发商，未能及时收手。后来，克罗克在解释自己为何决定交出资产时，将对财产、声望和显赫地位的追求，与无法摆脱对他人评价的在意联系起来。克罗克康考斯大厦在这番自述中居于核心，因为它醒目的规模体现了他试图获得的世俗成功，尽管它的债务反而让他愈加依赖债权人和名声。

交出资产与出售

克罗克最终宣布，将克罗克全球公司和自己的地产交给债权人，其中包括令他倾家荡产的开发项目克罗克康考斯大厦。他将交出资产重新解释为拒绝继续把占有财物视为自由之源；但在现实中，高塔确实脱离了他的掌控。资产转让并未如原先设想的以契据代替止赎方案那般悄然进行。克罗克召开记者会后的宣传吸引了竞标者和其他希望低价购入物业的投资者，他们之间的竞争最终还是促成了一场拍卖。

规划银行以一亿三千万美元将克罗克康考斯大厦售予达拉斯的一个团体，成交价低于贷给克罗克的金额。在此过程中，银行发现自己的贷款专员雷蒙德·皮普加斯秘密组建了一个辛迪加，打算以五千万美元买下物业，并说服上级接受这个价格。银行将他解雇。这一事件以另一种形式重现了大厦的主导模式——克罗克康考斯大厦最初是一个人过度雄心的载体，后来又成为债权人、潜在租户和内部人士各自谋求利益的目标。出售结束了克罗克对大厦的所有权，却没有抹去该项目作为其财务崩溃实体核心、以及其过度扩张最清晰纪念物的重要性。